06.09.2013г.

О строительстве многоквартирных домов на землях для индивидуального жилищного строительства

Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области провело анализ законодательства, судебной практики,  а также многочисленных обращений органов государственной власти, депутатов, граждан и юридических лиц по вопросу строительства многоквартирных домов на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

В основе проблемы строительства многоквартирных домов на землях для индивидуального жилищного строительства лежит  несоответствие фактически строящегося (построенного) объекта недвижимости целевому назначению  земельного участка, на котором такое строительство осуществляется, то есть выделенный земельный участок предназначен только для  строительства индивидуального жилого дома.

Статья 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), дает следующее определение объектам индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (п. 6 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г.).

Информация о разрешенном использовании земельного участка, в том числе  основные, условно разрешенные и вспомогательные  виды разрешенного использования земельного участка, содержатся в градостроительном плане земельного участка (Приказ Минрегиона РФ от 10.05.2011 N 207 «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка»).

Отдельные застройщики используют «пробелы законодательства» и отсутствие достаточного объема знаний у граждан в целях личного обогащения. Возможности привлечения застройщика к ответственности по выявленным фактам органами власти ограничены, а меры административного воздействия зачастую неэффективны.

Как правило, такое строительство влечет ряд негативных последствий прежде всего для граждан, вступивших в сделку по приобретению такого объекта.

Министерство информирует граждан о следующих неблагоприятных последствиях приобретения подобного жилья.

Во-первых, участники сделки (собственники объекта) не обладают необходимым объемом гарантий, рискуют лишиться жилья и вложенных в него финансовых средств.

Привлечение денежных средств граждан для строительства таких домов не подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а значит на граждан, инвестирующих в такое строительство, не распространяются соответствующие гарантии качества строительства, исполнения обязательств по договору, предусмотренные законодательством, регламентирующим участие в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.

Строящийся (построенный) объект с формальной точки зрения является объектом индивидуального жилищного строительства и фактически созданные в нем отдельные квартиры не могут быть самостоятельными объектами договоров купли-продажи. Граждане  приобретают доли в праве общей собственности на такой объект, а значит в случае продажи или мены продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (ч. 1 ст. 250 ГК РФ).

Имеются объекты строительства, по которым Управление Росреестра по Свердловской области приняло решение об отказе в регистрации права собственности, так как объект носит признаки многоквартирного дома. Свердловский областной суд признал действия государственного органа правомерными[1].

Объект недвижимости, в отношении которого зарегистрировано право собственности ответчиков, также может быть признан самовольной постройкой (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). 

Администрация города Екатеринбурга в случае выявления фактов самовольного строительства многоквартирных домов на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, нарушения установленного Правилами землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» разрешенного использования земельного участка имеет правовые основания для обращения с соответствующими исковыми заявлениями в суд (ст. 222 ГК РФ, п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

В настоящее время Администрацией города Екатеринбурга инициировано ряд судебных дел, по результатам рассмотрения которых эксплуатация многоквартирных домов, самовольно построенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург» на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, признана судом незаконной, а  регистрация прав на такие объекты - недействительной. В отдельных случаях суд признает возведенные капитальные строения самовольными постройками и обязывает их снести за счет средств собственников. 

Министерство также обращает внимание граждан, что действие Закона Свердловской области от 24.06.2011 N 50-ОЗ «О поддержке граждан, пострадавших от деятельности юридических лиц по привлечению денежных средств граждан, связанному с возникновением у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах» не распространяется на граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков многоквартирных домов на землях индивидуального жилищного строительства (ст. 1 Закона).  Правомерность отказа  Управлением государственного строительного надзора Свердловской области во включении гражданина, который являлся стороной по договору об инвестировании строительства жилого дома, в реестр в качестве нуждающихся в поддержке граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков на территории Свердловской области подтверждена определением Свердловского областного суда[2].

Во-вторых, проживание людей в таком доме создает угрозу причинения вреда жизни, здоровью и имуществу граждан.

Соответствие многоквартирных жилых домов при строительстве на землях соответствующей категории и применяемых при их строительстве материалов требованиям технических регламентов, в том числе требованиям энергетической эффективности, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям пожарной и иной безопасности в обязательном порядке осуществляется органами государственного строительного надзора (ч. 2 ст. 54 ГрК РФ).

В случае, когда под видом индивидуального жилого дома строится многоквартирный жилой дом, государственный строительный надзор не осуществляется  в силу ч. 1 ст. 54 ГрК РФ.

Кроме того, в отношении проектной документации объектов индивидуального жилищного строительства не проводится государственная или негосударственная экспертиза, обязательная для многоквартирных домов (подп. 1 п. 1 ст. 49 ГрК РФ).

В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию.

Упрощение процедур государственной регистрации прав на индивидуальные жилые дома, выдачи разрешений на строительство и ввод объектов индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию является причиной того, что при строительстве многоквартирных домов на землях индивидуального жилищного строительства  отсутствуют достоверные сведения о соответствии таких объектов и применяемых при их строительстве материалов требованиям технических регламентов, в том числе требованиям энергетической эффективности, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям пожарной и иной безопасности, возникает угроза причинения вреда жизни, здоровью и имуществу таких жильцов.

В-третьих, жители не обеспечены необходимым объемом объектов  инфраструктуры, позволяющих реализовать социально - бытовые потребности.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания.

Для этих целей осуществляется территориальное планирование, т.е. планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территории. Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (ст. 1 и  9 ГрК РФ).

Строительство многоквартирного жилого дома в зоне индивидуальной жилой застройки не учитывает особенности территориального планирования, вследствие чего жители застраиваемых территорий не обеспечены в необходимом объёме учреждениями и предприятиями обслуживания, включая дошкольные и общеобразовательные учреждения, амбулаторно-поликлинические учреждения, аптеки, предприятия торговли и бытового обслуживания, так как существующие объекты рассчитаны на меньшее количество жителей и иные радиусы обслуживания.

Кроме того, размеры участков, предназначенных для строительства индивидуального жилого дома, не позволяют разместить многоквартирный дом с требуемым благоустройством для обеспечения потребностей жителей в нормативных площадках, включая автостоянки, детские площадки, площадки для отдыха взрослых и хозяйственные площадки.

Следовательно, при заселении в подобный дом граждане (их дети, престарелые родители) вероятнее всего будут вынуждены пользоваться отдаленными детскими садами, школами, поликлиниками, аптеками, продуктовыми магазинами и т.п. Нередко жильцы такого дома лишены возможности не только прогуляться с ребенком во дворе, но и просто припарковать машину возле подъезда.

В-четвертых, потребителям, проживающим в таких квартирах, не гарантированы нормативные объемы и качество  коммунальных услуг.

В  соответствии с подп. «а» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, исполнитель коммунальных услуг обязан предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, настоящими Правилами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг.

При незаконном строительстве многоквартирных домов потребности объектов в инженерно-технических сетях не обеспечиваются, что влечет дополнительную, непредусмотренную нагрузку на сети инженерно-технического обеспечения.

Имеющиеся сети рассчитаны на потребление коммунальных ресурсов ограниченного круга лиц, что отражается в технических условиях на подключение к сетям. В результате появления более мощного потребителя энергоресурсов в районе малоэтажной застройки возникает несанкционированно большее потребление электроэнергии, газа, горячей и холодной воды, следствием чего неизбежно являются перебои в предоставлении коммунальных ресурсов.

В указанной ситуации застройщиками также нередко не выполняется строительство централизованных сетей водоснабжения и водоотведения. Источником воды для жителей является вода из скважины, которая в любой момент может иссякнуть. Состав воды не контролируется, что создает угрозу развития хронических и инфекционных заболеваний. В связи с отсутствием централизованной системы водоотведения и близостью сточных вод к источникам водоснабжения, возникает риск распространения инфекционных заболеваний среди жителей данного дома.

Министерство рекомендует гражданам принять к сведению данную информацию и отказаться от приобретения жилого помещения в многоквартирных домах на землях индивидуального жилищного строительства. Перед вступлением в сделку по приобретению жилья внимательно ознакомьтесь с условиями договора (наиболее надежен договор долевого участия), оцените полноту имеющихся у застройщика документов (свидетельство СРО, постановление о выделении земельного участка Администрацией,  договор аренды или субаренды, градостроительный план земельного участка, положительное заключение о соответствии проектной документации  требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, разрешение на строительство), а в случае возникновения сомнений в законности строительства объекта- обратитесь в местную Администрацию с запросом.  

_______________________________________

 [1] Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 16.01.2013 г.

 [2] Определение Свердловского областного суда от 14.03.2013 по делу N 33-3243/2013

Вернуться назад

Версия для печати