21.06.2021г.
В чем отличие приобретения жилья по договору долевого участия от путем вступления в жилищно-строительный кооператив. Разъясняет прокуратура Чкаловского района г.Екатеринбурга
Разъясняет помощник прокурора Чкаловского района г. Екатеринбурга Кондратьева М.Д.
Закон предусматривает несколько альтернативных вариантов привлечения денежных средств для строительства объектов капитального строительства (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), а именно:
1. на основании договора участия в долевом строительстве;
2. путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Правовая природа договоров долевого участия в строительстве и паевого взноса в жилищно-строительные кооперативы имеет существенные различия. Так, члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 3 ст. 110 Жилищного кодекса РФ). Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
При долевом участии в строительстве отношения участника с застройщиком возникают на основании заключенного договора, а в жилищно-строительном кооперативе – на основании членства. Вложив средства в кооперативное строительство, пайщик не имеет право переуступить или продать свою долю в отличие от участника долевого строительства. В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ одним из существенных условий договора является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, однако в жилищно-строительном кооперативе какая именно квартира будет предоставлена члену кооператива решение принимает Общее собрание членов (конференция) ЖСК. Это решение затем будет являться основанием вселения в жилое помещение. В этом случае могут возникнуть противоречия между членами кооператива, а срок передачи квартиры может затянуться на неопределенное время.
Также установлен обязательный минимальный гарантийный срок объекта долевого участия в строительстве, который для самой квартиры должен быть не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет (ст. 7 Закона № 214-ФЗ). В кооперативе такой срок не предусмотрен и устанавливается только в договоре.
При заключении договора долевого участия в строительстве участник заключает договор, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может воспользоваться правом на судебную защиту своих прав. Юридическая специфика работы кооперативов в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива. Таким образом, в проблемных ситуациях пайщик даже через суд не сможет обжаловать действия правления.
Кроме того, договор долевого участия в строительстве в соответствии с подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, денежные средства передаются застройщику только после регистрации договора, что подразумевает проверку Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии застройщика и правомерности строительства, исключает риск «двойных» продаж и делает договоры и права публично зарегистрированными. Договоры паевого участия не регистрируются, а денежные средства могут привлекаться до получения разрешения на строительство.
Инвестирование денежных средств в строительство объектов капительного строительства в обоих случаях соответствует требованиям действующего законодательства, однако имеет обоснованные риски, поскольку договоры долевого участия часто сформулированы неоднозначно, а некоторые их пункты прямо противоречат положениям законодательства, в то же время пайщики кооператива несут все риски строительства нового объекта по той причине, что фактически являются «застройщиками»
Таким образом, гражданин вправе сам выбирать способ приобретения жилого помещения, однако при вступлении в члены ЖСК, данный гражданин не будет обладать всеми правами и подлежать такой же защите (в том числе, государственной), как если бы он приобретал жилье посредством заключения договора долевого участия.
При выявлении фактов мошенничества, связанного с получением денежных средств граждан для целей участия в долевом строительстве либо при вступлении в кооперативы в ЖКС, пострадавшим гражданам необходимо обращаться в ОМВД России.
В случае несогласия с действиями должностных лиц контролирующих и правоохранительных органов, граждане вправе обратиться с соответствующим заявлением в прокуратуру.
|
